Locations meublées de tourisme, gîtes et chambres d'hôtes : une nouvelle fiscalité et une nouvelle réglementation

Ludovic VIANESI
26 nov. 2024
4 min de lecture

Parue au Journal Officiel du 20 novembre dernier, la loi dite "anti-Airbnb" durcit notablement la fiscalité et la réglementation des locations meublées de tourisme mais aussi, par répercussion, des gîtes et autres chambres d'hôtes, que ces activités soient exercées en individuel ou en société.

Nouvelle fiscalité

Personnes concernées

Sont concernées les personnes physiques et les EURL qui sont placées sous le régime micro-BIC.

Nouveaux plafonds de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime micro

Alors qu'il s'élève aujourd'hui à 188.700 €, le plafond de chiffre d'affaires à ne pas franchir pour les meublés classés et les chambres d'hôtes est ramené 77.700 €.

De même, celui des meublés non classés passe à 15.000 €, au lieu de 77.700 € aujourd'hui.

Nouveaux abattements

Pour le calcul de l'impôt, l'abattement dont bénéficie les meublés classés et les chambres d'hôtes placés sous le régime micro est lui aussi ramené à 50 % (au lieu de 71 % aujourd'hui), et celui en faveur des meublés non classés est ramené à 30 % seulement, au lieu de 50 % aujourd'hui.

NB : pour les meublés non classés, la loi de finances pour 2024 avait déjà fixé un taux de 30 % dans la limite de 15 000 €. Une note fiscale de février 2024 avait toutefois autorisé les contribuables à continuer à appliquer le taux et le chiffre d'affaires antérieurs, puis cette note fiscale avait annulée par le Conseil d’État le 8 juillet 2024. Néanmoins, cette annulation étant intervenue après la date de dépôt de la déclaration de revenu et n'étant pas rétroactive, elle n'a pas eu de conséquence sur les contribuables ayant déclaré leurs revenus de 2023 dans les délais.

Entrée en vigueur

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, imposables par conséquent en 2026.

Récapitulatif de la nouvelle fiscalité

Type de location meublée	Plafond de chiffre d'affaires	Abattement fiscal
	2024	2025	2024	2025
Meublés tourisme non classés	77.700 €	15.000 €	50 %	30 %
Meublés tourisme classés	188.700 €	77.700 €	71 %	50 %
Gîtes et chambre d'hôtes	188.700 €	77.700 €	71 %	50 %
Meublés longue durée	77.700 €	77.700 €	50 %	50 %

Nouvelle réglementation

Outre le durcissement de la fiscalité, la nouvelle loi introduit également de nouvelles règles strictes :

DPE obligatoire

A l'exception des résidences principales et de ceux situés outre-mer :

tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028 ;
par ailleurs, à partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec ces dispositions (elles-mêmes issues de la loi Climat et Résilience de 2021).

Attention : le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir, dans un délai de deux mois, le DPE valide de son meublé de tourisme et le non-respect de ces dispositions sera sanctionné par une amende administrative pouvant s'élever jusqu'à 5.000 €.

Déclaration obligatoire en mairie

A partir d'une date qui sera fixée par décret, mais qui ne pourra être postérieure au 20 mai 2026, la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie sera généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.

Les maires pourront dès lors contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (respect des règles de sécurité incendie, de performance énergétique...). Ils pourront suspendre dans certains cas la validité du numéro de déclaration, par exemple si le meublé est visé par un arrêté de péril, et ils pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives, l'une de 10.000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme, l'autre de 20.000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De nouveaux pouvoirs pour les communes

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants.

Par ailleurs, à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15.000 €.

Enfin, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, ceci afin de réguler les pratiques des investisseurs qui transforment massivement des bureaux en meublés touristiques, depuis qu'ils ont été soumis en 2021 à une autorisation pour transformer des commerces en logements touristiques.

De nouvelles règles également dans les copropriétés

Désormais, les règlements de copropriété existants peuvent être modifiés à la majorité des deux tiers des copropriétaires pour interdire la location d'appartements en meublé de tourisme (au lieu de l'unanimité jusqu'ici). Toutefois, cette possibilité ne concerne que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite "d'habitation bourgeoise". Cette clause autorise l'habitation et des activités libérales (cabinets de médecins...) dans l'immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple commerces en rez-de chaussée).

Par ailleurs, tout nouveau règlement de copropriété établi à partir du 21 novembre 2024 doit désormais se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition est destinée à limiter les conflits entre copropriétaires en levant l'anonymat du loueur, qui sera dès lors incité à prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances de sa location touristique.

Source : LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, J.O. du 20.